買うのは部屋だけじゃない
分譲マンションは、自分の専有部分と、廊下やエントランスみたいな共用部分の組み合わせだ。共用の維持費が管理費と修繕積立金として毎月落ちる。
国交省の令和5年度マンション総合調査だと、全国平均は管理費が月11,503円、修繕積立金が月13,054円。合わせて月2.5万円が、ローンとは別の欄で毎月出ていく。
家賃ゼロになった瞬間から固定費ゼロ、にはならないわけよ。看板は「マイホーム」でも、中身は返済表と管理組合の請求が本体なんだが。
で、購入後に幸福度が上がった、という声も普通にある。スペックと安心感の話だ。ただ、そこへ至る前に数字の欄が並ぶ。
弐億貯男 @2okutameo ・7月26日私は20年以上賃貸マンションに住んでいたのですが、2年前にマンション購入して何となく幸福度が上がった気がする。 住環境・スペックが上がったのもあるのでしょうが、自身の所有物だから気を遣わなくていい、家賃を払わなくていいという安心感もあるのかなあ。
🔥 話題の火元モノリス・キャピタル @monorisujp ・6月3日三菱地所レジデンスの社長コメント。 マンション市況、一般人はもうお呼びでない。 ・建築費がすでに戸当り4,000万～5,000万円というレベル ・「対等」な借入額でペアローンを組んでマンションを買うパワーカップルの台頭 ・金融資産潤沢で、ポートフォリオの一部としてマンションを検討する層も拡大 ・こうした層をメインターゲットにしている ・地方郊外はビジネスチャンスは少ない。再開発で補助金あればやるくらいのスタンス
本体はローンの金利の話
多くの人は一括じゃなく住宅ローンで買う。ここで効くのが金利で、要するに借りるときの値段だ。利上げの話が来るたび、変動側の基準や固定の見積もりが先にざわつく。
4,000万円を35年・元利均等で借りると、金利0.5%なら月10万3千円、2.5%なら月14万3千円。同じ部屋で月4万円ちがう。ここに管理費と修繕積立の2.5万円が乗るから、チラシの「月々10万円台」は下限側の数字だと思っといた方がいい。
固定と変動の差が広がってると、「どっちが正解か」より「銀行に何を払ってるか」の顔になるわけよ。固定金利が上がった話も、同じ棚の隣だ。
奨学金の金利がローンより高い、みたいな家計比較もある。奨学金と住宅ローンは別商品でも、どっちも「借りる値段」の列だろ。
🔥 話題の火元マンション好きの外資コンサル @escapejapan2023 ・8月2日リプを見てると、住宅ローンは返済初期に金利が低いほど有利なのを分かってない人が多そうな予感。 去年は変動と固定の金利差は1.2%でしたが、今は2.75%も開いてしまっているので固定金利の経済合理性は無いと思いますよ。 今から固定で借りるのは過剰なリスクプレミアムを銀行に払う行為です。
価格の天井と、誰向けかの話
東京23区の中古は、挑戦価格が縮んで値下げ物件が並ぶ、という報道も出た。高値のまま売れ残ると、先に動くのは値札の方だろ。
一方で建築費が戸あたり数千万円級だと、新築のメインターゲットはパワーカップルや資産層寄りになる、という現場コメントもある。一般世帯向けの棚が細い、って話なんだが。
地方から在庫と再販が詰まる、転売目的は避けた方が無難、という声も回ってる。資産ゲームの入口に見える物件ほど、出口の話が先に来るわけよ。
🔥 話題の火元日本経済新聞 電子版（日経電子版） @nikkei ・7月23日東京23区の中古マンション、2年ぶり値下がり 都心で縮む「挑戦価格」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB107YM0Q6A710C2000000/ 夫婦とも年収700万円世帯の予算は7000万～9800万円で、都心6区の平均価格は既に購入しにくい高値水準。直近3カ月以内に値下げした物件は半数にのぼっています。
日経うさぎ @seikabusuki ・8月1日地方のマンションがマジヤバくなってきた 新築マンションもあんまり売れてない 再販業者が昔から買った物件が売れないからSUUMOに再出品してるけど売れてない 転売目的のマンション購入は避けた方が無難都心3区以外が特にやばい 地方から価格下落は始まる
編集部の視点
さっきの13,054円は平均で、集め方はずっと同額で通す物件と、何年かごとに上げていく物件に分かれる。国交省の令和5年度調査だと、上げていく方が47.1%で、同額の40.5%を上回った。
チラシに載ってる修繕積立の額は完成形じゃなく、これから上がる前提の最初の数字の方が多数派なんだが。
管理費と積立金は小さい字で下に置いて、ローン返済だけ大きく出す。
紙の役目はそこで終わる。
次にチラシを出すなら、ローン返済の横に管理費と修繕積立を同じ字の大きさで並べてくれ。
ついでに15年後の積立額も同じ欄に入れてくれると、契約したあとで電卓を出さずに済む。
